Il s’agit d’une étude de faisabilité (sous le régime RNU) soigneusement développée en plusieurs étapes, pour atteindre les seuils a minima opposés par des interlocuteurs institutionnels. (1500m2 de plancher habitables, des logements sociaux etc.)
Concernant deux terrains voisins, et menée pendant 7 mois (août 2018 jusque fin février 2019), s’en dégageaient enfin 27 logements, autant de places de stationnement, des terrasses privatives, des équipements communs (garages, voie pompiers, ascenseur, restanques & jardin belvedere, piscine, gardiennage).
Contexte : l’idéal (convenu et appuyé localement) de la petite villa uni-familiale s’avère désastreux pour l’éco-système local (surtout si indexé sur le nombre de personnes logées), car il conduit inévitablement à étendre l’imperméabilisation incontrôlée du sol, parfois à outrance, par des particuliers peu concernés. Il en résulte qu’en matière de développement durable le choix de matériaux reste bien secondaire à ces questions-là, plus fondamentales, dont les politiques portent une responsabilité majeure.
Dans le cas d’espèces, la déclivité, la configuration et la consistence du terrain étaient telles que le recours à des fondations spéciales, très coûteuses, serait à prévoir. Ce seul fait invalide économiquement l’option “villa individuelle” préférée par la Mairie, et plaide pour la répartition du surcoût sur le plus grand nombre.
Une première solution (supra) proposée permettait de dégager le nombre minimal de logement sociaux requis par des bailleurs sociaux, et démontre que la densification en hauteur reste la meilleure façon de repartir le coût de fondations spéciales (quasiment inévitables en A-M), convenablement reparti. Un deuxième bâtiment (plus cher à construire au prorata m2) permettrait d’atteindre le seuil de 1500m2 habitables.
Au regard de la déclivité, il était aisé de comprendre que le coût de fondations spéciales, obligatoire dans de cas, serait prohibitif pour l’investisseur avisé, et que seul une opération d’envergure et d’optimisation des coûts permettrait d’y faire face.
Historique (pourquoi je n’ai pas encore été payé pour ce travail)
Un ami de longue date, avec qui on avait établi il y a fort longtemps le principe d’échanges dites ‘de bon procédé’, m’a demandé en 2018 d’examiner un terrain à Le Bar-sur-Loup dont il était propriétaire. Il n’arrivait pas à le vendre en raison des désistements de dernière minute d’acquéreurs, dont certains avaient même obtenu le Permis de Construire, et voulait savoir ce qu’on pourrait en tirer.
Il a promis ‘devant Dieu’ de me payer sur le produit de la vente de son terrain. Pari accepté puisque intrinsèquement valorisant, pour le concepteur qui déploie son intelligence conceptuelle dans le respect des règles et contraintes légales.
A cette époque le PLU n’était pas voté, le Régime national d’urbanisme (RNU) était applicable et la Mairie indiquait ne pas voir pas d’inconvénient à ce que l’on exploite cette opportunité temporaire, surtout que le terrain en aval, sinistré et de piètre aspect, était jugé invendable.
Les premiers croquis permettaient de trouver au moins 8 logements, ce qui a fort surpris notre interlocutrice à l’Urbanisme. Rapidement s’en dégageaient 11 logements, avec une volumétrie différente, mieux assise sur le terrain. Un élu municipal, par ailleurs économiste BTP, fut de suite convoqué en Mairie.
Avis de l’élu : heureux si 5 en seraient des logements sociaux, ce qui alignerait le proposition avec le projet de PLU en cours. Par contre, le bailleur social per lui indiqué exigerait au mois 14 unités. En même temps certains promoteurs locaux ne s’intéressent aux opportunités qu’au delà de 1500m2 habitables.
Bref, il fallait se donner les moyens pour satisfaire. D’où l’accord avec le voisin (octroyé sous ses conditions de ne pas avoir à débourser le sou) d’associer son terrain à l’étude de faisabilité. Au final 27 logements, et autant de places de stationnement dans deux corps de bâtiments dont les toiture terrasses pouvaient offrir des équipements communs d’agrément.
En fin de compte, et c’est là ou le bat blesse, le Maire de Bar-sur-Loup s’est permis d’outre-passer la procédure républicaine (demande de PC) en faisant dire, par l’appel d’une employée de la commune (28/02/2019 vers 11h45), qu’il ne voulait pas de ‘votre truc’ = sept mois de travail en concertation régulière avec les services d’urbanisme (et autant d’honoraires correspondants) rayés en deux mots.
Bien sûr, il fallait comprendre : Liberté, Egalité, Fraternité.
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